Finanzierungsrechner – Der kostenlose Online-Baufinanzierungsrechner

Bevor Sie eine Immobilie besichtigen, sollten Sie sich zunächst einen Überblick darüber verschaffen, wie viel Haus oder Eigentumswohnung Sie sich leisten können. Unser Finanzierungsrechner zeigt Ihnen, wie die Monatsrate eines Immobilienkredits zustande kommt bzw. welche Variablen sie wie beeinflussen.

Um die monatliche Belastung einer Baufinanzierung realistisch einzuschätzen, sollten Sie zu Hause einen Kassensturz vornehmen, indem Sie von Ihren Einnahmen (z.B. Gehalt) die monatlichen Ausgaben abziehen, etwa für Miete, Lebensmittel und Versicherungen. Damit Sie keine wichtige Position vergessen, können Sie dazu unseren Haushaltsrechner verwenden. Mit diesem Rechner bekommen Sie einen guten Eindruck davon, wie viel Geld pro Monat aktuell übrigbleibt und wie sehr Sie sich einschränken müssten, wenn Sie eine Immobilie finanzieren möchten. Haben Sie den für Sie verfügbaren monatlichen Betrag ermittelt, können Sie mit dem Budgetrechner die Darlehenssumme kalkulieren, die Sie damit prinzipiell schultern können, ohne sich zu übernehmen.

Wenn Sie wissen, wie viel Geld Ihnen für den Hauskauf oder Bau zur Verfügung steht, können Sie sich auf die Suche nach Ihrem Eigenheim machen. Ist die passende Immobilie gefunden, rechnen Sie verschiedene Szenarien mit unserem Finanzierungsrechner durch, um die für Sie optimale Hausfinanzierung zu planen.

Zu den Variablen des Baufinanzierungsrechners gehören insbesondere der Sollzins, die Zinsbindungsfrist und der Tilgungssatz, also der prozentuale Anteil an der Gesamtkreditsumme, den Sie jährlich zurückzahlen wollen. Ein detaillierter Tilgungsplan zeigt Ihnen, wie sich die vereinbarte Monatsrate auf die gesamte Immobilienfinanzierung auswirkt: Er verdeutlicht, wie viele Zinsen Sie während der Laufzeit bezahlen und welche Summe Sie tilgen. Zudem erhalten Sie Auskunft darüber, wie hoch die Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist ausfällt. Haben Sie das für Sie passende Szenario gefunden, schlägt Ihnen der Finanzierungsrechner von Immonet verschiedene Anbieter vor – kostenlos und unverbindlich.

Haben Sie den für Sie passenden Finanzierungspartner gefunden, berechnen Sie zuletzt gemeinsam mit ihm die Konditionen für Ihre Baufinanzierung im Detail. Um einen seriösen Finanzierungsplan zu erstellen, benötigen Banken und Berater zahlreiche Angaben und Nachweise von Ihnen. Dazu gehören etwa der letzte Einkommenssteuerbescheid, Gehalts- und Eigenkapitalnachweise sowie eventuell bereits bestehende Kreditverträge.

Der beste Zeitpunkt, um Finanzierungsangebote einzuholen

Klären Sie bereits vor der Immobiliensuche, ob und in welcher Höhe Sie eine Baufinanzierung erhalten würden und lassen Sie sich eine Finanzierungsbestätigung – auch Käuferzertifikat genannt – ausstellen. Das hat folgende Vorteile:

1. Sie suchen zielgerichteter und sparen sich Zeit, Mühe und womöglich die Enttäuschung, sich in eine unerschwingliche Immobilie zu vergucken. Aber auch der umgekehrte Fall ist möglich: Vielleicht können Sie sich mehr leisten als gedacht.
2. Mit einer Finanzierungsbestätigung in der Tasche können Sie schneller zuschlagen, wenn Sie Ihre Traum-Immobilie finden. So kommen Sie möglicherweise anderen Interessenten zuvor.
3. Sie haben genügend Zeit, um mehrere Finanzierungsangebote einzuholen und diese zu vergleichen. So erhöhen Sie Ihre Chance, möglichst günstige Zinsen zu erhalten.

Rechnen Sie mit Sondertilgungen

Auch über die Auswirkungen einer Sondertilgung können Sie sich schon im Vorfeld informieren, zum Beispiel mit unserem Tilgungsrechner. Mit dem Tilgungsrechner können Sie verschiedene Möglichkeiten berechnen, etwa die Auswirkung einer hohen oder einer niedrigen Anfangstilgung auf den Gesamtkredit.

Experten raten dazu, sich im Darlehensvertrag auf jeden Fall das Recht auf eine Sondertilgung zusichern zu lassen. Diese Regelung gibt Ihnen die Möglichkeit, zu einem bestimmten Zeitpunkt im Jahr eine größere Summe zur Rückzahlung Ihres Baukredits zu verwenden. So können Sie die Laufzeit Ihrer Baufinanzierung verringern.

Die Anschlussfinanzierung zur Tilgung der Restschuld

Ist Ihr Darlehen nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit nicht komplett getilgt, wird eine Anschlussfinanzierung nötig. Über die Restschuld müssen Sie gegebenenfalls einen neuen Kreditvertrag abschließen. Verschaffen Sie sich auch hier zuerst einen Überblick über Ihre Möglichkeiten, bevor Sie die Konditionen wie Jahreszins und Monatsrate neu verhandeln.

Die Anschlussfinanzierung muss nicht zwangsläufig bei derselben Bank geregelt werden. Ein erneuter Vergleich mit unserem Finanzierungsrechner kann sich auszahlen, denn Sie befinden sich in einer guten Verhandlungsposition: Im Normalfall besitzt Ihre Immobilie nach zehn oder 20 Jahren einen höheren Wert, daher benötigen Sie eine kleinere Darlehenssumme.

Wie berechne ich mit dem Finanzierungsrechner die Höhe meines Baudarlehens?

Zunächst wählen Sie den Kaufpreis und die Höhe Ihres Eigenkapitals aus. Der Baufinanzierungsrechner ermittelt daraus die anfallenden Kaufnebenkosten, deren Parameter Sie auch auf Ihre individuelle Situation einstellen können. Frei wählbar sind zudem die Konditionen der Finanzierung, wie die Laufzeit des Darlehens, der Sollzins und die Tilgungshöhe.

Der Finanzierungsrechner von immonet ermittelt anschließend die monatliche Belastung. Zusätzlich gibt er Ihnen Auskunft darüber, wie viele Zinsen Sie zahlen, welche Tilgung Sie leisten und wie hoch die Restschuld nach Ende der Zinsbindung sein wird. Wie sich Zins und Tilgung im Zeitverlauf zueinander verhalten, sehen Sie im Tilgungsplan, den Ihnen unser Finanzierungsrechner ebenfalls errechnet.

Die Ergebnisse liefern Ihnen eine erste Grundlage für die Beantwortung der Frage, welche Rahmenbedingungen für Ihre Situation am besten geeignet sind. Anschließend sollten Sie sich nicht nur von Ihrer Hausbank ein Angebot erstellen lassen, sondern auch von Mitbewerbern oder unabhängigen Finanzierungsvermittlern.

Welche Nebenkosten muss ich bei einer Baufinanzierung bezahlen?

Zusätzlich zum Kaufpreis einer Immobilie entstehen rund um den Kauf weitere Kosten, die sogenannten Kaufnebenkosten. Um sie kommt man nicht herum, in der Höhe variieren sie mitunter stark. Auf diese zusätzlichen Kosten müssen Sie sich einstellen:

• Grunderwerbsteuer: Die Grunderwerbsteuer berechnet sich nach dem Kaufpreis eines Hauses oder einer Eigentumswohnung. Je nach Bundesland sind zwischen 3,5 Prozent (Bayern und Sachsen) und 6,5 Prozent (z.B. Nordrhein-Westfalen oder Saarland) fällig. Der Baufinanzierungsrechner von immonet wählt standardmäßig das Bundesland aus, in dem Sie sich gerade befinden. Wenn Sie eine Immobilie in einem anderen Bundesland erwerben wollen, wählen Sie aus der Dropdown-Liste das entsprechende aus. Erwerben Sie ein unbebautes Grundstück, um dort ein Haus zu bauen, zahlen Sie die Steuer in der Regel auf den reinen Grundstückspreis.
• Notar- und Grundbuchkosten: Ein Immobilienkauf muss immer notariell abgewickelt und im Grundbuch vermerkt werden. Dort wird bei einer Finanzierung auch die Grundschuld der Bank eingetragen. Insgesamt entstehen Notar- und Grundbuchkosten von circa 2 bis 3 Prozent des Kaufpreises.
• Maklerprovision: Kaufen Sie ein Haus oder eine Wohnung über einen Makler, wird dieser üblicherweise eine Gebühr verlangen. In der Regel fallen hier Kosten zwischen 2 und 7 Prozent des Kaufpreises an. Unser Baufinanzierungsrechner rechnet standardmäßig mit einer Maklerprovision von 3,57 Prozent, Sie können den Prozentsatz der Maklergebühren aber flexibel anpassen.
• Bauherren-Kosten: Speziell beim Hausbau fallen weitere Baunebenkosten an, zum Beispiel die Kosten für die Baugenehmigung (rund 0,2 Prozent der Bausumme), die Erschließungskosten (zwischen 35 und 85 Euro pro Quadratmeter), Aufwendungen für Baustrom und -wasser (bis zu 2.000 Euro) und diverse Bauherrenversicherungen wie etwa die Bauherrenhaftpflichtversicherung (rund 100 Euro) oder die Bauwesenversicherung (bis zu 900 Euro).

Was ist die Sollzinsbindung?

Unter der Sollzinsbindung versteht man die Festschreibung eines Zinssatzes über einen gewissen Zeitraum. Innerhalb der Laufzeit verändert sich der Zins, den Sie für Ihr Immobiliendarlehen zahlen müssen, nicht – unabhängig von der Entwicklung des allgemeinen Zinsniveaus. Die Sollzinsbindung kann über 5, 10, 15 oder mehr Jahre laufen. Mit unserem Finanzierungsrechner können Sie verschiedene Laufzeiten durchspielen.

Wovon hängt der Zinssatz für die Finanzierung ab?

Welchen Zins Ihnen ein Kreditinstitut für Ihr Immobiliendarlehen anbietet, hängt von vielen Faktoren ab. Zunächst vom allgemeinen Zinsniveau auf den Kapitalmärkten: Für Deutschland und die Eurozone legt die Europäische Zentralbank (EZB) hierfür regelmäßig einen Leitzins fest, zu dem sich Geldhäuser Kapital beschaffen können. Der Leitzins beträgt derzeit 0 Prozent – ein Grund, warum Baugeld momentan so günstig ist.

Weiterhin prüft die Bank das sogenannte Ausfall- und Verwertungsrisiko für Ihren Kredit. Dazu nimmt sie Ihre wirtschaftliche Situation unter die Lupe (z.B. Bonität, Zahlungsmoral, Einkommen) und bestimmt den Wert Ihrer Wunsch-Immobilie. Ist Ihre wirtschaftliche Situation gut und Ihre Immobilie „ihr Geld wert“, wird sich das in einem niedrigeren Zinssatz niederschlagen.

Einfluss auf den Zins hat auch der sogenannte Beleihungswert. Dieser beschreibt das Verhältnis zwischen benötigter Kreditsumme und Wert der Immobilie. Der Wert muss dabei nicht dem Kaufpreis entsprechen. Den günstigsten Zinssatz bekommen Sie, wenn Sie nur 60 Prozent des Wertes als Kredit benötigen.

Mit diesen Zinssätzen müssen Sie derzeit rechnen

Einen Baukredit aufzunehmen ist auch bei den derzeitigen Konditionen um die 2,7 Prozent noch relativ günstig – vor zehn Jahren lag der Zinssatz noch bei rund 4 Prozent. Experten gehen davon aus, dass sich das Zinsniveau im Laufe des Jahres 2022 bei etwa 3 Prozent einpendeln könnte, wirklich sicher ist sich bei Zinsprognosen aber niemand.

In der folgenden Tabelle sehen Sie das ungefähre Zinsniveau, das Sie derzeit erwartet. Bitte beachten Sie, dass Ihr Finanzierungspartner Ihren Sollzins individuell ermittelt.

Einer der entscheidendsten Faktoren bei der Baufinanzierung ist der Anteil des Eigenkapitals. Je mehr Sie selbst einbringen können, desto günstigere Konditionen erhalten Sie. Kapitalanleger:innen streben hingegen oft eine möglichst niedrige Eigenkapitalquote an.

Wie viel Eigenkapital benötige ich?

Experten empfehlen, dass Immobilienkäufer:innen wenigstens die Nebenkosten aus eigener Tasche bezahlen können sollten. Banken finanzieren die Aufwendungen für das Finanzamt, den Notar und das Grundbuchamt höchst ungern, da hinter diesem Teil des Darlehens kein reeller Wert steckt. Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital Sie mitbringen, desto niedriger fällt die Kreditsumme aus und desto schneller haben Sie das Darlehen zurückgezahlt.

Die Höhe des Eigenkapitals wirkt sich bei vielen Banken auch auf den Zinssatz aus. In der Regel steigt er, wenn wenig eigenes Kapital vorhanden ist. Laut dem Finanzierungsvermittler Interhyp können die Zinsaufschläge bei einem Beleihungsauslauf von 60 bzw. 70 Prozent leicht bei etwa 0,05 bzw. 0,10 Prozentpunkten liegen, bei 80 bis 100 Prozent in der Regel bei rund 0,20 bis 0,80 Prozentpunkten, bei 100 Prozent zum Teil auch bei 1,00 Prozentpunkten und mehr. Interhyp rät deshalb beim Kauf einer selbstgenutzten Wohnimmobilie dazu, mindestens 20 Prozent Eigenkapital einzusetzen.

Ist ein Hauskauf auch ohne Eigenkapital möglich?

Auch ohne Eigenkapital kann die Bank einen Immobilienkauf oder ein Bauvorhaben finanzieren. Man unterscheidet zwei Arten der Vollfinanzierung:

• Bei der 100-Prozent-Finanzierung gewährt die Bank einen Kredit über den kompletten Einkaufspreis.
• Bei der 110-Prozent-Finanzierung erhalten Sie ein Darlehen über den Preis plus die anfallenden Nebenkosten.

Die Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist allerdings teurer, denn Banken berechnen für den Anteil der Darlehenssumme, die über der Beleihungsgrenze von 80 Prozent der Kaufsumme liegt, in der Regel vergleichsweise hohe Zinsen. Außerdem ist eine Vollfinanzierung nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich: Käufer:in oder Bauherr:in müssen über eine überdurchschnittlich gute Bonität verfügen sowie ein sicheres und hohes Einkommen haben. Zusätzlich muss die Immobilie einen außergewöhnlichen Verkehrswert, also Marktwert, aufweisen.