Doppelhaus bauen: Zusammen wohnen und sparen

Ein Doppelhaus besteht aus zwei eigenständigen Häusern. Entscheidend ist, dass diese an einer Seite einen gemeinsamen Brandabschluss haben. Früher war dies eine gemeinsame Wand. Diese Brandschutzwand musste besondere Anforderungen in Bezug auf den Feuerschutz erfüllen. Heute sind es meist zwei speziell gedämmte Wände mit einer dazwischen liegenden Trennfuge. Der gemeinsame Abschluss befindet sich meist an den Seiten der Häuser, sodass sie nebeneinanderstehen.

Seltener befinden sich die Gebäude auch Rücken an Rücken. Man spricht in diesem Fall von Back-to-Back-Bebauung. Die beiden Doppelhaushälften sind in den meisten Fällen ähnlich gestaltet. Im Gegensatz zum Zweifamilienhaus verfügen die beiden Doppelhaushälften über annähernd dieselbe Wohnfläche.

Grundstück, Erschließung, Bau, Instandsetzung und Unterhalt: Ein Doppelhaus zu bauen und die Kosten durch zwei zu teilen, ist günstiger als der Bau eines freistehenden Einfamilienhauses. Allein die fehlende vierte Außenwand kann die Kosten für den Hausbau um bis zu 25 Prozent senken. Bei den Energiekosten beträgt das Sparpotenzial gegenüber einem Einzelhaus sogar bis zu 60 Prozent.

• Geringere Baukosten: Nicht nur die geteilte Außenwand spart Kosten beim Bau. Insgesamt lässt sich ein Doppelhaus schneller, effizienter und günstiger errichten als zwei getrennte Einfamilienhäuser – vor allem dann, wenn die Bauarbeiten in einem Rutsch ablaufen. Das Baumaterial kommt in größerer Menge auf die Baustelle und die einzelnen Bauschritte werden – von den Bodenarbeiten über den Rohbau bis hin zum Verputzen der Fassade – gleich für beide Doppelhaushälften durchgeführt.
• Geteiltes Grundstück: Auch beim Grundstückskauf lässt sich sparen. Zum einen ist weniger Fläche nötig, denn mit einem Doppelhaus umgehen Sie den vorgeschriebenen Grenzabstand von mindestens drei Metern zum Nachbargrundstück. Zum anderen können Sie sich Erschließungs- und Kaufnebenkosten wie Maklergebühr, Grunderwerbsteuer oder Grundbucheintrag mit dem Nachbarn teilen. So fallen die Grundstückskosten insgesamt geringer aus. Zudem sind größere Grundstücke oft leichter zu bekommen als kleinere Bauplätze.
• Bessere Energiebilanz: Doppelhäuser sind aus energetischer Sicht wie ein einzelnes Gebäude zu sehen. Durch die geteilte Außenwand beziehungsweise die enge Bebauung geht weniger Wärme verloren und es ist weniger Dämmmaterial nötig. Mit einer gemeinsamen Heizungsanlage lassen sich weitere Kosten sparen. Auch die Installation und den Unterhalt eine Photovoltaikanlage tragen beide Parteien gemeinsam.
• Kurze Wege: Wenn Sie sich mit Familie oder Freunden ein Doppelhaus teilen, profitieren Sie von der räumlichen Nähe. Die Großeltern können mal schnell auf die Kinder aufpassen, man trifft sich spontan zum Essen oder teilt gemeinsam den Garten.

• Weniger Privatsphäre: Die Nähe zum Nachbarn kann auch ein Nachteil sein – vor allem dann, wenn sich die Familien nicht gut verstehen oder es an Rücksichtnahme mangelt. Durch die gemeinsame Wand und die aneinandergrenzenden Gärten gibt es weniger Privatsphäre als in einem freistehenden Einfamilienhaus.
• Kompromisse bei Planung und Gestaltung: Ohne Kompromisse geht’s nicht, wenn man ein Doppelhaus bauen will. Das beginnt schon bei der Planung und Gestaltung des Hauses. Fassadengestaltung, Grundriss und Dachform müssen von beiden Parteien gemeinsam festgelegt werden. Will man später Umbauten oder Sanierungen vornehmen, ist ebenfalls die Zustimmung der Doppelhauspartner nötig. Das Mitspracherecht der Nachbarn kann sogar bis zu Themen wie der Haustierhaltung gehen.
• Weniger Tageslicht: An der Hausseite mit der gemeinsamen Wand sind keine Fenster möglich, was Sie in der Zimmeraufteilung einschränkt und zu Räumen mit wenig oder ohne Tageslicht führt. Oft befinden sich Flur und Treppenaufgang an dieser Seite. Auch eine Abstellkammer oder ein Gäste-WC bieten sich an. 
• Geringerer Wiederverkaufswert: Sich ein Doppelhaus mit einer fremden Familie zu teilen, ist für viele Kaufinteressenten weniger attraktiv als ein freistehendes Einfamilienhaus zu kaufen. Der Wiederverkaufswert ist daher oft geringer. 
• Spezielle Anforderungen an den Schallschutz: Die gemeinsame Hausseite sollte besonders gut isoliert sein. Mit einem guten Schallschutz schaffen Sie die beste Vorkehrung, um Streit mit den Bewohnern der zweiten Haushälfte zu vermeiden. 

Familie, Freunde, Bekannte oder völlig Fremde – mit wem sollte man sich ein Doppelhaus teilen? Was gibt es zu beachten? Und welchen Vertrag sollten die beiden Bauherren schließen?

Doppelhaus mit Verwandten oder Freunden bauen

Bruder, Schwester oder die Eltern: Familienmitglieder sind für viele die naheliegenden Doppelhaus-Partner. Schließlich ist man das Zusammenleben bereits gewohnt. So kann ein Doppelhaus im besten Fall zu einem Generationenhaus werden, in dem man sich gegenseitig hilft und unterstützt. Beachten Sie aber, dass das Zusammenleben mit den Geschwistern völlig anders sein kann, wenn jeweils eine eigene Familie dazukommt. Auch mit den (Schwieger-)Eltern kann die Nähe zu Konflikten führen. Dies gilt auch für Freunde und Bekannte. Dass man sich in der Freizeit gut versteht, ist kein Garant für ein harmonisches Wohnen Wand an Wand.

Doppelhaus mit Fremden bauen

Noch unvorhersehbarer ist es, wenn man mit Fremden ein Doppelhaus baut. Das kann aber auch ein Vorteil sein. Denn es gibt keine gemeinsame Vorgeschichte und die Beziehung endet an der trennenden Wand. Doch wie findet man einen Doppelhaus-Partner? Es gibt verschiedene Möglichkeiten:

• Fragen Sie bei Bauunternehmen, Bauträgern oder Architekten nach. Diese haben oft mehrere Interessenten, die ein Doppelhaus bauen wollen, aber noch niemanden für die zweite Hälfte gefunden haben.
• Gleiches gilt für Banken und Kreditinstitute. Auch sie zählen zu den ersten Ansprechpartnern, wenn der Traum vom Eigenheim langsam konkret werden soll.
• Suchen Sie in Sozialen Netzwerken, auf Portalen oder inserieren Sie in der Tageszeitung.  
• Fragen Sie im Bekanntenkreis. Oft kennt jemand jemanden, der jemanden kennt …

Wie bei einem Mehrfamilienhaus oder Reihenhaus können Sie sich mit weiteren Interessenten zu einer Baugruppe oder Baugemeinschaft zusammenschließen, um den gemeinsamen Hausbau zu organisieren. Es gibt private und betreute Baugruppen. Erstere organisieren sich selbst, letztere werden verwaltet, was mit zusätzlichen Kosten verbunden ist.

Doppelhaushälfte vermieten

Es gibt noch eine weitere Möglichkeit, ein Doppelhaus zu bauen aber weitestgehend selbst zu bestimmen, was mit dem Gebäude geschieht: Sie können das Projekt völlig alleine stemmen und die zweite Haushälfte vermieten. Dies setzt aber ein großes finanzielles Polster voraus, da Sie eine wesentlich höhere Baukredit-Summe benötigen.

Vertrag mit Doppelhaus-Partnern

Egal, ob Sie ein Doppelhaus mit Freunden oder Fremden bauen: Ein Vertrag schafft klare Verhältnisse und beugt Streit vor. Wie das Vertragsverhältnis aussehen sollte, hängt auch von der Aufteilung des Grundstücks ab. Falls es sich um zwei voneinander getrennte Flächen mit jeweils eigenen Grundbucheinträgen handelt (man spricht in diesem Fall von Realteilung), sind die rechtlichen Verhältnisse deutlich klarer. Bei einem gemeinsamen Grundstück ist eine Teilungserklärung nötig. Sie regelt die Eigentumsverhältnisse sowie die Rechte und Pflichten, die sich daraus ergeben.

Folgende Fragen sollten im Vertrag auf jeden Fall geklärt sein:  

• Was passiert, wenn eine Partei ihre Doppelhaushälfte vermieten oder verkaufen will?
• Haben die Doppelhauspartner ein Vorkaufsrecht?
• Haben die Bewohner der zweiten Haushälfte ein Mitbestimmungsrecht bei der Wahl des Mieters?
• Wo verläuft die Grenze auf dem gemeinsamen Grundstück?
• Dürfen Gartenhaus, Wintergarten oder andere Sonderbauten errichtet werden?
• Wer ist für die Wartung und Reparatur des Dachs und der gemeinsamen Anlagen zuständig?
• Wie sollen die Gartengestaltung und Bepflanzung aussehen?
• Sind Haustiere erlaubt? 
• Gibt es eine Art Hausordnung mit festgeschriebenen Ruhezeiten?
• Wer ist für Winterdienst, Dachentwässerung, Baumpflege etc. zuständig?

Fertighaus oder Massivhaus, konventionell oder als Passivhaus konzipiert, skandinavisch oder mediterran: Möglich ist bei Doppelhäusern so ziemlich alles, was das örtliche Baurecht zulässt. Sie müssen sich mit Ihren Hausbaupartnern über die Bauweise und den Hausstil einig werden. Da das Doppelhaus trotz trennender Wand wie ein Gebäude wirkt, müssen Dachform, Fassade und architektonische Besonderheiten einheitlich sein.

Doppelhaus als Massivhaus bauen

Massivhäuser werden ganz klassisch Schritt für Schritt – oft auch Stein auf Stein – auf der Baustelle errichtet. Sie punkten mit ihrer Robustheit, hoher Wertbeständigkeit und hochwertigen Baumaterialien. Dafür müssen Bauherren in der Regel mit einer längeren Bauzeit und höheren Kosten als beim Fertighaus rechnen. Der Bau eines Doppelhauses ist effizienter als der zweier Einfamilienhäuser. Die einzelnen Arbeiten werden jeweils in einem Schritt durchgeführt, Sie können Baumaterialien in größerer Menge kaufen und sparen bei den Transportkosten.

Doppelhaus als Fertighaus bauen

Doppelhäuser können auch als Fertighäuser gebaut werden. Hier werden Hauselemente – oft sogar ganze Wände – im Werk vorproduziert und auf der Baustelle zusammengesetzt und montiert. Fertighäuser sind schneller errichtet und oft günstiger als Massivhäuser. Dafür gibt es meist weniger baulichen Gestaltungsspielraum. Bei Doppelhäusern in Fertigbauweise sparen Sie vor allem Planungs- und Transportkosten.

Doppelhaus energieeffizient bauen

Unabhängig von der Bauweise können Sie Ihr Doppelhaus als Niedrigenergie- oder Passivhaus konzipieren. Solche Gebäude sind sparsam im Verbrauch und erzeugen oft sogar mehr Energie, als sie selbst verbrauchen. Häuser mit einem gewissen Energiestandard werden zudem staatlich gefördert. Die zugrundeliegenden Technologien bieten sich im Doppelhaus geradezu an, da Sie sich die Investitionskosten teilen können. Aufgrund der größeren Dachfläche sind vor allem Photovoltaikanlagen interessant.

Mögliche Hausstile für Ihr Doppelhaus

Verträumter Landhausstil, nordisches Friesenhaus, skandinavisches Holzhaus oder mediterrane Villa: Wie Ihr Doppelhaus aussehen soll, ist zum einen Geschmacksfrage. Zum anderen aber auch durch das örtliche Bebauungsrecht vorgegeben.

Das Grundstück, auf dem Sie ein Doppelhaus bauen können, muss ausreichend groß sein. Insgesamt ist aber weniger Bauland erforderlich als für zwei Einfamilienhäuser. Sparen können Sie auch, indem Sie sich die Kosten für die Erschließung des Grundstücks sowie die Kaufnebenkosten teilen.

Wie groß muss das Grundstück für ein Doppelhaus sein?

Das Grundstück für ein Haus muss so groß sein, dass zwischen dem Gebäude und der Grundstücksgrenze auf allen Seiten mindestens drei Meter Abstand liegen. In manchen Bundesländern sind es sogar mehr. Mit dem Bau eines Doppelhauses sparen Sie durch die gemeinsame Wand daher eine Abstandsfläche von mindestens sechs Metern Breite, die Sie bei zwei Einfamilienhäusern einhalten müssten.

Wie groß das Grundstück für Ihr Doppelhaus sein muss, hängt davon ab, welche Grundfläche Ihr Haus einnehmen soll, wie viel Garten Sie sich wünschen und ob eine Garage oder andere Sonderbauten geplant sind. Die nötige Grundstückgröße für Doppelhäuser beginnt bei etwa 600 Quadratmetern.

Auf welchen Grundstücken sind Doppelhäuser erlaubt?

Nicht auf jedem Grundstück ist der Bau eines Doppelhauses erlaubt. Werfen Sie vorab einen Blick in den Bebauungsplan, der für den jeweiligen Bauplatz gilt. Das Kürzel „D“ verrät, dass Sie dort ein Doppelhaus bauen dürfen. Sie können den Bebauungsplan in der Gemeindeverwaltung oder im Bauamt einsehen. Oft sind Bebauungspläne auch online zu finden.

Wem gehört das Grundstück, auf dem das Doppelhaus steht?

Am einfachsten beim Doppelhausbau ist eine Realteilung: zwei klar voneinander getrennte Grundstücke mit jeweils eigenem Grundbucheintrag, auf denen Sie Ihr Doppelhaus errichten. Dies ist aber nicht immer möglich.

Um die Eigentumsverhältnisse dennoch klar festzulegen, können Sie eine Eigentümergemeinschaft bilden und eine Teilungserklärung schließen. Darin sind die Besitzverhältnisse sowie Rechte und Pflichten geregelt. Im Grundbuch wird jeweils ein eigenes Grundbuchblatt angelegt.

Falls Sie mit Verwandten oder Freunden ein Doppelhaus bauen und keine Teilungserklärung schließen wollen, können Sie sich als Gesellschaft bürgerlichen Rechts eintragen lassen. Der Vorteil: Falls eine Partei aus dem Projekt aussteigt, muss nicht der Grundbucheintrag geändert werden – was mit hohen Gebühren verbunden wäre – sondern nur der Gesellschaftervertrag.

Die Grundrisse der beiden Doppelhaushälften können völlig identisch, an der Trennwand gespiegelt oder unabhängig voneinander sein. Es bietet sich an, die Eingänge und Treppen an der gemeinsamen Hauswand zu planen. Auch die Außengestaltung sollte gut durchdacht sein. Wünschen Sie sich eine gemeinsame Terrasse oder soll ein Mauervorsprung die beiden Hälften trennen? Folgende Punkte sollten Sie bei der Grundrissplanung für Doppelhäuser beachten:

Möglichst faire Ausrichtung

Achten Sie bei der Ausrichtung des Hauses darauf, dass beide Doppelhaushälften möglichst gleich gut ausgerichtet sind, dass also nicht eine Seite die ganze Sonne abbekommt und die andere ein Schattendasein fristet. Dies ist nicht immer möglich, daher gehört die Ausrichtung des Doppelhauses und die Entscheidung, wer welche Haushälfte erhält, zu den ersten Punkten, die Sie klären sollten.

Wohnen auf mehreren Ebenen

Doppelhäuser werden eher in die Höhe als in die Breite gebaut. Meist gibt es neben dem Erdgeschoss und Obergeschoss mindestens noch einen ausgebauten Keller oder ein Dachgeschoss – oft sogar beides. Dass die einzelnen Etagen nicht zu großflächig gestaltet sind, hat zudem diesen Vorteil: Es gibt keine oder kaum Zimmer, die ausschließlich an der Trennwand liegen und somit kein Tageslicht erhalten.  

Wandseite clever nutzen

Da an der Trennwand der beiden Doppelhaushälften keine Fenster möglich sind, sollten hier Räume liegen, in denen man am ehesten auf Tageslicht verzichten kann: Flur, Treppenhaus, Gäste-WC, Abstellkammer, Vorratskammer oder Hauswirtschaftsraum. Ordnen Sie bei der Grundrissplanung die Zimmer auch hinsichtlich ihrer Größe so an, dass sich Zimmer an der Trennwand bis zur nächsten Außenwand erstrecken und somit wenigstens auf einer Seite Fenster möglich sind. Oft liegen die Schlafzimmer an der gemeinsamen Außenwand, da sich die Betten dort gut anordnen lassen. Achten Sie für eine ungestörte Nachtruhe auf eine gute Schallisolierung.

Offene Räume

Eine Lösung für die fensterlose Wandseite ist ein großer und offener Koch-, Wohn- und Essbereich. Die geschlossene Wandseite ist kein Problem, da von den anderen Seiten genügend Licht einfällt. Planen Sie Doppelhäuser generell mit großen Fenstern.

Funktionaler und praktischer Grundriss

Bei der Grundrissplanung gibt es auch ganz praktische Aspekte zu beachten. Zum Beispiel sollten Küche und Badezimmer so liegen, dass keine langen Leitungen zu den Wasseranschlüssen verlegt werden müssen. Falls Sie sich eine Heizungsanlage teilen, müssen Sie klären, in welcher Haushälfte sie sich befinden soll und den Bewohnern der anderen Hälfte die Nutzungsrechte einräumen.

Flexibel bleiben

Denken Sie bei der Grundrissplanung Ihres Doppelhauses daran, dass Ihre aktuelle Lebenssituation schon in zehn bis 20 Jahren anders aussehen kann. Zum Beispiel werden die Kinder irgendwann ausziehen und Sie haben mehr Platz. Um möglichst flexibel auf neue Bedingungen reagieren zu können, sollten Sie das Gebäude so planen, dass sich einzelne Innenwände einziehen oder durchbrechen lassen.

Im Hinblick auf das Wohnen im Alter sollten Sie das Doppelhaus grundsätzlich barrierefrei gestalten: Ein ebenerdiger Eingang, keine Türschwellen und ausreichend breite Türen sind die besten Voraussetzungen, um in älteren Jahren möglichst lange im Eigenheim bleiben zu können.

Wie Grundrisse von Doppelhäusern tatsächlich aussehen und wirken, können Sie in Musterhausparks erleben. Viele Hausbau-Anbieter stellen dort ihre beliebtesten Haustypen vor. Diese Musterhäuser können Sie mit der ganzen Familie besuchen und sich Ihr eigenes Bild vom möglichen Eigenheim machen. Oft sind Ansprechpartner vor Ort, die angehende Bauherren beraten.

Sie können Ihre Doppelhaushälfte alleine wie ein Einfamilienhaus finanzieren oder zusammen mit der zweiten Partei einen Baukredit aufnehmen. Letzteres ist aber mit großen Risiken verbunden. Probleme entstehen dann, wenn einer der beiden Doppelhaus-Partner in Zahlungsschwierigkeiten gerät.

Doppelhaus gemeinsam finanzieren

Sie können mit Ihrem Doppelhaus-Partner gemeinsam eine Immobilienfinanzierung abschließen. Mehrere Kreditnehmer bedeuten für die Bank ein geringeres Ausfallrisiko, das sie mit besseren Konditionen belohnt. Außerdem können Sie zusammen mehr Eigenkapital einbringen, was die Finanzierung weiter vergünstigt. Doch Vorsicht: Falls die die Bewohner der anderen Wohneinheit nicht mehr zahlen können, müssen Sie deren Raten übernehmen und laufen womöglich Gefahr, Ihr Eigenheim zu verlieren.

Doppelhaushälfte alleine finanzieren

Sicherer ist es deshalb, Ihren Anteil am Grundstückskauf und Doppelhausbau alleine zu finanzieren. Sie schließen dazu mit einem Kreditgeber Ihrer Wahl einen Darlehensvertrag. Als Sicherheit erhält die Bank ein Grundpfandrecht und kann – falls Sie nicht mehr zahlen können – Ihre Doppelhaushälfte zwangsversteigern. Es ist sinnvoll, für solche Fälle vorzusorgen und dem Doppelhaus-Partner ein Vorkaufsrecht einzuräumen.

Wenn Sie sich entschieden haben, dass Sie ein Doppelhaus bauen wollen, mit wem Sie es bauen wollen und wie Sie es bauen wollen, fehlt nur noch jemand, der Ihren Plan umsetzt. Es gibt verschiedene Baupartner, zwischen denen Sie wählen können.

Doppelhaus mit einem Architekten bauen

Den meisten Raum für Sonderwünsche und individuelle Gestaltung haben Sie, wenn Sie Ihr Doppelhaus mit einem Architekten bauen. Er entwirft das Gebäude nach Ihren Wünschen und steht Ihnen bei der Umsetzung bei. Zum Beispiel reicht er die nötigen Unterlagen für den Bauantrag ein, unterstützt Sie bei der Koordinierung der Gewerke und überwacht den Hausbau. Diese individuelle Betreuung hat jedoch ihren Preis.

Doppelhaus mit einem Generalunternehmen bauen

Günstiger und oft auch einfacher ist es, ein Generalunternehmen für den Hausbau zu engagieren. Es nimmt den Hausbau in die Hand, koordiniert einzelne Baufirmen sowie Handwerker und haftet, wenn etwas schief oder nicht nach Zeitplan läuft. Dies gilt allerdings nur für die Bauarbeiten an sich. Immer mehr Hausbauanbieter bieten mittlerweile alles aus einer Hand: von der Grundrissplanung und Unterstützung bei der Grundstückssuche über rechtliche Fragen und den Bauantrag bis hin zur schlüsselfertigen Übergabe Ihres Doppelhauses.

Doppelhaus von einem Bauträger kaufen

Ebenfalls um kaum etwas kümmern müssen Sie sich, wenn Sie Ihr Doppelhaus als Neubau von einem Bauträger kaufen. Das Eigenheim gibt es meist fertig geplant samt Grundstück. Allerdings sind Ihre Mitsprachemöglichkeiten bei der Gestaltung sehr eingeschränkt

Doppelhaus selbst bauen

Einen Teil der Kosten können Sie sparen, indem Sie Ihr Haus teilweise selbst bauen – zum Beispiel als Ausbauhaus. Dabei errichtet ein Unternehmen den Rohbau, den Innenausbau übernehmen Sie selbst.

Fertighäuser sind zudem oft als Bausatzhaus zu haben. Die einzelnen Teile Ihres Doppelhauses werden vorproduziert und zur Baustelle transportiert. Dort können Sie diese montieren und zusammenbauen. Aber Achtung: Ein Doppelhaus selbst zu bauen, erfordert einiges an handwerklichem Geschick und jede Menge Zeit. Falls etwas schief geht, kann es sehr schnell sehr teuer werden.

Beachten Sie außerdem, dass Sie gewisse Elektro- und Installationsarbeiten Fachleuten überlassen müssen. Ohne entsprechende Qualifikationen dürfen Sie diese Arbeiten gar nicht selbst durchführen.

Eine Doppelhaushälfte ist genau der richtige Haustyp für Sie, wenn Sie:

• ein eigenes Haus für sich haben wollen aber Sie die Nähe zu direkten Nachbarn nicht stört
• beim Hausbau und Grundstückskauf Geld sparen und sich die Kosten mit einer zweiten Partei teilen wollen
• nahe an Familienangehörigen oder Freunden leben wollen
• ein gewissen Maß an Kompromissbereitschaft mitbringen
• flexibel im Hinblick auf Raumaufteilung, An- und Umbauten bleiben wollen