Schritt für Schritt durch die Immobilienfinanzierung

1. Entscheidung treffen
   Kaufen, ja oder nein? Im ersten Schritt gilt es herauszufinden, ob eine eigene Immobilie auch langfristig die bessere Wahl ist.
2. Rahmen abstecken
   Ist die Entscheidung für den Kauf gefallen, geht es an den Kassensturz. Finden Sie heraus, ob und wie viel Immobilienkredit Sie erhalten.
3. Immobilie finden
   Nachdem Sie die Rahmenbedingungen geklärt haben und Ihr Budget kennen, können Sie gezielt nach Ihrer Wunschimmobilie suchen.
4. Kredit aufnehmen
   Ist die Immobilie gefunden, werden die Gespräche mit der Bank konkreter. Wir erklären, wie Sie eine möglichst günstige Finanzierung bekommen.
5. Kredit tilgen
   Das Haus (oder die Wohnung) ist gekauft und die Rückzahlung des Darlehens läuft. Erfahren Sie, was während dieser Zeit wichtig ist.

Die eigene Immobilie abzahlen statt die des Vermieters: In den meisten Fällen lohnt sich die Investition ins Eigenheim. Doch bei hohen Immobilienpreisen kann Mieten auch dauerhaft günstiger sein. Wann das der Fall ist, lesen Sie unter Wann lohnt sich Mieten eher als Kaufen?

Für die erste Orientierung hilft diese Faustformel: Der Kaufpreis sollte maximal 20 Jahresmieten (kalt) betragen. Wenn Sie nicht selbst in der Immobilie wohnen wollen, sondern Haus oder Wohnung als Kapitalanlage kaufen, gilt: Sie sollten eine Miete erzielen können, die jährlich mindestens 2,5 Prozent der Anschaffungskosten (Kaufpreis inkl. Kaufnebenkosten) beträgt.

Diese 5 Fragen sollten Sie gleich zu Beginn klären

1. Wie viel kann ich monatlich für die Kreditrate aufbringen?
   Damit Sie sich auch langfristig nicht übernehmen, sollten max. 35 bis 40 Prozent Ihres Nettoeinkommens in die Finanzierung fließen. Unser Haushaltsrechner hilft Ihnen bei der Ermittlung der idealen Rate und gibt Ihnen einen Überlick über Ihre Einnahmen und Ausgaben.
2. Wie viel Eigenkapital habe ich zur Verfügung?
   Die Höhe Ihres Eigenkapitals bestimmt, ob Sie ein Immobiliendarlehen erhalten, wie hoch es ist und wie viel Zinsen Sie zahlen. Faustregel: Sie sollten mindestens 20 Prozent der Anschaffungskosten selbst finanzieren können.Mehr erfahren Sie auf der Seite zum Eigenkapital.
3. Würde ich eine Immobilienfinanzierung erhalten?
   Auch wenn der Kaufpreis oder die Baukosten noch nicht feststehen: Sprechen Sie bereits jetzt mit Ihrer Bank oder Ihrem Kreditgeber. Welche Unterlagen Sie für das erste Gespräch benötigen, erfahren Sie aus unserer https://s.immonet.de/immonet-cms/pdf/immonet-checkliste-baufinanzierung.pdf" title="Unterlagen für die Baufinanzierung">Checkliste. 
4. Kann ich staatliche Förderung beantragen?
   Zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse erleichtern Ihre Immobilienfinanzierung. Welche Programme für Sie infrage bekommen, erfahren Sie beim Finanzierungsgespräch. Einen Überblick finden Sie auch auf unserer Seite zu Fördermitteln.
5. Wann will ich wieder schuldenfrei sein?
   Spätestens zu Rentenbeginn sollten Sie den Immobilienkredit vollständig getilgt haben. Ein erstes Gefühl für den Zeitplan erhalten Sie mit unseren Tilgungsrechner.

Der wichtigste Tipp zur Immobiliensuche: Klären Sie bereits im Vorfeld die Grundlagen der Finanzierung. Führen Sie erste Gespräche mit einem Kreditinstitut und lassen Sie sich ein Käuferzertifikat bzw. eine Finanzierungsbestätigung ausstellen. Damit können Sie bei Makler:innen und Verkäufer:innen punkten und kommen womöglich anderen Interessent:innen zuvor. 

Wonach sollte ich eine Immobilie beurteilen?

Wenn Sie Ihre Wunsch-Immobilie gefunden haben, können Sie alle Kosten genau berechnen und einen Kreditvertrag abschließen. Wie günstig Ihr Immobilienkredit wird, hängt von mehreren Variablen ab wie Eigenkapital, Tilgungsrate oder Laufzeit. Nutzen Sie unseren Rechner, um verschiedene Varianten durchzuspielen:

Beachten Sie: Um Ihnen einen verbindlichen Sollzins bieten zu können, müssen Finanzierungspartner Ihren individuellen Fall kennen. Unser Baufinanzierungsrechner liefert zwar Richtwerte – eine persönliche Beratung kann er aber nicht ersetzen. Wählen Sie nach der Berechnung bis zu drei Anbieter aus, die Ihnen ein individuelles und unverbindliches Angebot unterbreiten.  

Möglichkeiten der Immobilienfinanzierung

In gleichbleibenden Raten abzahlen, ganz am Schluss mit einem Schlag tilgen oder mithilfe staatlicher Unterstützung finanzieren: Es gibt verschiedene Möglichkeiten der Immobilienfinanzierung. Das sind die häufigsten Darlehensarten:

• Annuitätendarlehen: Bei diesem Darlehen bleibt die Höhe der Monatsraten über die gesamte Laufzeit hinweg gleich. Allerdings ändert sich die Zusammensetzung: Der Zinsanteil sinkt im Laufe der Jahre, da die verbleibende Restschuld abnimmt. Der Tilgungsanteil an der Monatsrate steigt.
• Endfällige Darlehen: Hier zahlen Sie über die gesamte Laufzeit lediglich Zinsen auf die vereinbarte Summe. Die Tilgung erfolgt mit einer einzigen großen Schlusszahlung. Dieser Betrag wird im Laufe der Jahre angespart. Bei den meisten Bausparsofortmodellen handelt es sich um endfällige Darlehen.
• Bausparsofortmodelle:  Sofortbaudarlehen funktionieren ähnlich wie klassische Bausparverträge – nur, dass Sie die Ansparphase überspringen. So müssen Sie nicht sieben bis acht Jahre warten, ehe der Bausparvertrag zuteilungsreif wird, sondern können die Summe sofort beanspruchen. Der Nachteil: Der Zinssatz ist in der Regel sehr hoch und die Rückzahlung weniger flexibel. Zudem verlangen die meisten Anbieter auch bei dieser Finanzierungsform einen Eigenkapitalanteil, der zumindest alle Nebenkosten deckt.
• Tilgungsdarlehen: Beim Tilgungsdarlehen nehmen die monatlichen Raten mit der Zeit ab. Der sinkende Zinsanteil wird – anders als beim Annuitätendarlehen – nicht durch eine steigende Tilgung ausgeglichen. Tilgungsdarlehen sind vor allem für Kreditnehmer:innen sinnvoll, die in den ersten Jahren viel und gegen Ende der Laufzeit wenig zahlen wollen. Banken vergeben diese Darlehensart selten an Privatpersonen.
• KfW-Darlehen: Die bundeseigene KfW-Bank unterstützt den erstmaligen Erwerb von Wohneigentum mit einem geförderten Darlehen. Die Zinsen liegen deutlich unter dem Marktniveau und Tilgungszuschüsse erleichtern die Finanzierung zusätzlich. Auch für besonders energieeffiziente Immobilien gibt es KfW-Förderungen.

Konditionen bei der Immobilienfinanzierung vergleichen

Entscheidend beim Kreditvergleich ist die Höhe des effektiven Jahreszinses. Hier macht sogar die Stelle nach dem Komma oft einen Unterschied von mehreren tausend Euro aus. Aber auch andere Konditionen sollten Sie je nach Ihrer individuellen Lage einbeziehen – zum Beispiel die Möglichkeit, einen Teil des Darlehens vorzeitig zurückzuzahlen oder Raten vorübergehend stunden zu dürfen.

Verständlich erklärt: Diese Begriffe sollten Sie kennen, um Angebote vergleichen zu können

• Anfangstilgung
  Der anfängliche Tilgungssatz gibt an, wie viel Prozent Sie im ersten Jahr vom Gesamtbetrag zurückzahlen. Je höher die Anfangstilgung ist, desto schneller haben Sie den Kredit zurückgezahlt und desto geringer sind die Finanzierungskosten. Wir empfehlen eine Anfangstilgung von mindestens 2 bis 3 Prozent pro Jahr.
• Bereitstellungszinsen
  Mit Bereitstellungszinsen sollten Sie sich beschäftigen, wenn Sie einen Hausbau finanzieren. Banken zahlen Baukredite in Teilbeträgen aus – immer dann, wenn ein Bauabschnitt abgeschlossen ist. Kommt es zu Verzögerungen, drohen diese „Strafzahlungen“ für verspätet abgerufene Darlehensbeträge. Achten Sie als Bauherr:in auf die Zinshöhe und Dauer der bereitstellungsfreien Zeit.
• Restschuld
  Nach Ablauf der Zinsbindung ist in der Regel noch nicht die gesamte Darlehenssumme zurückgezahlt. Für die noch offene Restschuld benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung. Sie schließen zu den dann üblichen Zinsen einen neuen Kreditvertrag beim selben oder einem anderen Kreditgeber.
• Sondertilgung
  Sondertilgung heißt, dass Sie einen Teil des Darlehens außerplanmäßig schon früher zurückzahlen. Sie können unerwarteten Geldsegen (zum Beispiel einen Bonus oder den Tilgungszuschuss der KfW) für die Rückzahlung nutzen. So sinken Restschuld und Zinskosten insgesamt. Die Option zur Sondertilgung ist oft mit einem Zinsaufschlag verbunden.
• Sollzinssatz
  Der Sollzinssatz ist der Zins, zu dem Sie die Immobilienfinanzierung erhalten. Achten Sie beim Anbietervergleich auf den effektiven Jahreszins. Anders als der nominale Jahreszins beinhaltet der Effektivzinssatz auch Gebühren und weitere Kosten und eignet sich zum Zinsvergleich. .
• Zinsbindung
  Die Sollzinsbindung beschreibt die Laufzeit, für die Ihnen der Kreditgeber den Zinssatz garantiert. Nach Ablauf der Sollzinsbindung müssen Sie den Zinssatz neu verhandeln. Wenn die Bauzinsen auf einem niedrigen Niveau sind, streben die meisten Kreditnehmer eine möglichst lange Sollzinsbindung an.

Immobilienkauf abschließen: So geht's

Nach dem Kreditvertrag schließen Sie den Kaufvertrag bei einem Notar. Wie der Kauf im Detail abläuft, lesen Sie auf diesen beiden Seiten:

Alexander Krolzik

Abteilungsleiter für Immobilienfinanzierung, Bau- und Kaufvertrag der Verbraucherzentrale Hamburg. (Foto: Karin Gerdes/Verbraucherzentrale)

Mit wie viel Eigenkapital erhalte ich die günstigsten Zinsen?

Je mehr Eigenkapital Sie haben, desto besser, denn desto sicherer wird die Finanzierung. Banken bieten die besten Zinsen, wenn Sie mindestens 20 Prozent des Immobilienwertes plus die Kaufnebenkosten selbst finanzieren. Achtung: Der Immobilienwert ist nicht identisch mit dem Kaufpreis. Banken gehen bei der Wertermittlung meist konservativer vor und ziehen einen Sicherheitswert von ca. 10 Prozent ab.

Gibt es ein Zuviel an Eigenkapital?

Sobald Sie 50 Prozent oder mehr selbst finanzieren, bringt mehr Eigenkapital kaum noch günstigere Zinsen. Selbstnutzern empfehlen wir dennoch, so viel eigenes Geld wie möglich einzusetzen. Denn jeder gesparte Krediteuro ist die beste Geldanlage. Anders sieht es für Kapitalanleger aus: Für sie ist es aus steuerlicher Sicht meist sinnvoll, so wenig Eigenkapital wie möglich einzusetzen.

Angenommen, ich habe (noch) nicht genügend Eigenkapital gespart. Was ist von Bausparsofortmodellen zu halten?

Gar nichts. Diese Produkte sind mit einer Abschlussgebühr von 1 bis 3 Prozent der Bausparsumme wahnsinnig teuer und juristisch hochkomplex. In der Regel handelt es sich um ein Konglomerat von Verträgen, aus denen man kaum noch herauskommt, z. B. bei der Umschuldung. Wir Verbraucherzentralen verzeichnen bei der Bausparsofortfinanzierung eine Beschwerdequote von geschätzt 80 Prozent bei einem Marktanteil von nur circa 20 Prozent. Wenn Sie dennoch ein Sofortbaudarlehen aufnehmen wollen, empfehlen wir eine ausführliche juristische Beratung. 

Wie sichere ich mir die aktuell niedrigen Zinsen für einen möglichst langen Zeitraum?

Je länger die Laufzeit ist, desto höher wird der Sollzins. Meist reichen 15 bis 20 Jahre aus. Wenn Sie von Anfang an genug tilgen, ist das Risiko für die Anschlussfinanzierung selbst bei gestiegenen Zinsen überschaubar.

Was heißt „genug tilgen“? Welchen Anfangstilgungssatz würden Sie empfehlen?

Wir raten zu einer Anfangstilgung von mindestens 3 Prozent. Die Jahresrate – Zins und Tilgung zusammen – sollte mindestens 4 Prozent der Kreditsumme betragen. Wer angesichts der hohen Immobilienpreise weniger aufbringen kann, geht bei der Zinsbindung besser in Richtung 20 Jahre. Denn wenn der Zins bis zum Ende der Zinsbindung stark steigt und die Restschuld noch hoch ist, können Sie sich die Monatsrate eventuell nicht mehr leisten.

Wie viel Prozent sollte ich jedes Jahr zusätzlich tilgen dürfen?

Mit der Sondertilgung ist es so eine Sache: Fast jeder möchte sie, die wenigsten nutzen sie regelmäßig. Die allermeisten Anbieter erlauben pro Jahr 5 Prozent Sondertilgung ohne Aufpreis. Das ist eine ganze Menge, denn der Prozentsatz bezieht sich auf die Anfangssumme und nicht auf die Restschuld.

Und was ist, wenn ich vorübergehend nicht mehr so viel zahlen kann?  

Die Möglichkeit eines Tilgungssatzwechsels ist durchaus sinnvoll, denn bis zur vollständigen Rückzahlung kann viel passieren. Sie können aufgrund der Familienplanung einige Zeit weniger verdienen oder krank werden bzw. Ihren Job verlieren. Bei vielen Banken ist diese Flexibilität standardmäßig mit drin, andere verlangen einen Aufpreis. Dieser sollte sich im Bereich der zweiten Nachkommastelle bewegen, also z. B. 0,01% und nicht 0,1% betragen. Aber auch hier kommt es auf Ihre individuelle Situation und das Sicherheitsbedürfnis an.

Sie haben den Kaufvertrag geschlossen, sind in Ihr Eigenheim gezogen oder haben Ihre Immobilie vermietet. Jetzt können Sie sich erst einmal zurücklehnen: Sie zahlen monatlich Ihre Rate, müssen ggf. Ihre Mieteinnahmen versteuern und Versicherungen abschließen. 

Das Thema Immobilienfinanzierung wird in zwei Fällen erneut relevant:

1. Es kommt zu Problemen oder Planänderungen: Sie können die Raten (vorübergehend) nicht mehr zahlen oder müssen bzw. wollen Ihre Immobilie wieder verkaufen.
2. Die Sollzinsbindung läuft aus oder Sie wollen nach zehn Jahren Ihr Immobiliendarlehen umschulden.  

Was passiert, wenn ich meine Raten nicht mehr zahlen kann?

Wichtig ist, dass Sie möglichst früh mit Ihrem Kreditgeber sprechen. Denn wenn Sie einfach nicht mehr zahlen, kann die Bank ohne eine vorherige Klage die Zwangsversteigerung einleiten. Vereinbaren Sie am besten bei Abschluss der Immobilienfinanzierung Tilgungspausen. Das heißt, dass Sie die Raten vorübergehend verringern oder ganz aussetzen können. Wenn Sie krank werden, Ihren Job verlieren oder in eine andere (finanzielle) Notlage geraten, ist dies meist sinnvoller als eine teure Restschuldversicherung, die in vielen Fällen gar nicht greift.   

Was passiert, wenn ich meine Immobilie wieder verkaufe?

Wenn Sie die Immobilie früher als zehn Jahre nach Abschluss des Kreditvertrags verkaufen und die Sollzinsbindung noch läuft, wird es teuer. Bei einer vorzeitigen Kündigung erheben Banken meist sehr hohe „Strafzahlungen“ für die entgangen Zinsen. Hier lesen Sie mehr zur Vorfälligkeitsentschädigung.

Was passiert, wenn die Zinsbindung ausläuft?

Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist ist die Darlehenssumme meist noch nicht vollständig getilgt. Für die Restschuld benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung bzw. Umschuldung.

Tipps für die Zeit nach der Zinsbindung

Der wichtigste Unterschied zum Hauskauf: Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen wollen, treten Sie in eine Eigentümergemeinschaft ein. Was das bedeutet, erfahren Sie auf diesen Seiten: