Bauabnahme: Tipps für den wichtigsten Termin beim Hausbau

• Die Bauabnahme findet bei Fertigstellung des Hauses statt. Es gibt genau genommen drei Bauabnahmen: die Abnahme durch Sie als Bauherr (gegenüber der Baufirma), die Abnahme der Bauaufsichtsbehörde und die eines Sachverständigen für Energieerzeugungsanlagen (Schornsteinfeger).
• Es gehört zu Ihren Bauherrenpflichten, die Bauleistungen fristgerecht abzunehmen (§ 640 Abs.1 BGB) Nur wenn die Arbeiten noch nicht abgeschlossen sind oder mindestens ein gravierender Baumangel vorliegt, können Sie die Abnahme verweigern.
• Erscheinen Sie auf jeden Fall zum Termin, zahlen Sie vor der Abnahme keine Schlussrechnung (auch keine höheren Trinkgelder) und ziehen Sie nicht in das Haus ein.
• Spätestens zur Bauabnahme sollten Sie einen unabhängigen Sachverständigen hinzuziehen. Denn als Laie können Sie viele Baumängel nicht erkennen. Außerdem lauern juristische Fallstricke.

Nach der Unterzeichnung des Bauvertrags ist die Bauabnahme der zweite wichtige Termin aus juristischer Sicht.

• Die Gewährleistungsfrist beginnt: Bei Bauverträgen nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch beträgt diese Frist fünf Jahre.
• Die Beweislast für Baumängel geht an Sie über: Vor der Bauabnahme muss der Bauunternehmen nachweisen, dass keine Mängel vorliegen. Entdecken Sie Baumängel nach der Abnahme, müssen Sie den Nachweis erbringen.
• Spätestens jetzt gehen alle Risiken an Sie über, Sie müssen Ihr Haus versichern – zum Beispiel gegen Brand, Sturm und Wasserschäden (Pflichtversicherungen für Eigentümer).
• Sie erhalten nun die Schlussrechnung und müssen den noch offenen Betrag der Bausumme begleichen.
• Sie haben keinen Anspruch mehr auf eine ggf. vereinbarte Vertragsstrafe (zum Beispiel für Bauverzögerungen), es sei denn, Sie behalten sich diese im Bauabnahmeprotokoll ausdrücklich vor.
• Wenn Sie eine Neubauimmobilie von einem Bauträger kaufen (nur in diesem Fall sind sie selbst kein Bauherr), geht die Immobilie mit der Abnahme in Ihren Besitz über.

Es ist wichtig, dass bei der Bauabnahme alle Formalien eingehalten werden. So kommen Sie Schritt für Schritt sicher durch die Bauabnahme:

Schritt 1: Der Abnahmetermin

Wenn sich der Hausbau dem Ende zuneigt und maximal noch kleine Endarbeiten zu erledigen sind, informiert Ihr Baupartner Sie darüber, dass das Gebäude bereit zur Übergabe ist. Sie haben in der Regel zwei Wochen Zeit, um einen Termin zu vereinbaren.

Schritt 2: Die Vorbereitung

Falls Sie bisher noch keinen unabhängigen Sachverständigen engagiert haben, ist spätestens jetzt ein sinnvoller Zeitpunkt. Legen Sie dem Fachmann bzw. der Fachfrau den Bauvertrag mit der detaillierte Bau- und Leistungsbeschreibung vor. Führen Sie wenige Tage vor dem Abnahmetermin bereits eine Vorbegehung der Baustelle durch.

Kurz vor der Fertigstellung sind etwaige Baumängel nicht mehr ohne weiteres zu erkennen. So verdeckt zum Beispiel die Fassadenverkleidung die Dämmschicht, das Mauerwerk ist bereits verputzt und über dem Estrich liegt der fertige Bodenbelag. Es ist daher sinnvoll, dass der Bausachverständige regelmäßige Kontrollen durchführt und bereits bei Fertigstellung der wichtigsten Bauabschnitte einen Blick darauf wirft. Auch hilft es, ein Bautagebuch zu führen.

Schritt 3: Die Abnahmebegehung vor Ort

Bei der Bauabnahme führt der Bauleiter Sie und im Idealfall Ihren Sachverständigen durch das fertige Gebäude. Wichtig: Nehmen Sie sich genügend Zeit und lassen Sie sich nicht hetzen oder drängen. Machen Sie Fotos, Videos und dokumentieren Sie alles in Ihrem Abnahmeprotokoll.

Schritt 4: Bauabnahme erklären oder verweigern

Falls alles passt, das Gebäude mängelfrei ist und alles wie vereinbart umgesetzt wurde, können Sie die Bauabnahme erklären. Dafür reicht in der Regel ein Abnahmeprotokoll mit Unterschrift und Datum. Achten Sie darauf, dass der Bauunternehmer sämtliche Unterlagen zum Haus zur Verfügung stellt: zum Beispiel Berechnungen, technische Nachweise und Skizzen, wo welche Leitungen verlaufen.

Schritt 5: Eventuell Mängelbeseitigung fordern

Falls Sie Mängel entdecken bzw. vermuten, die Arbeiten noch nicht beendet sind oder eine Leistung nicht wie vereinbart erbracht wurden, vermerken Sie dies als Vorbehalt im Protokoll. Listen Sie alle Mängel bzw. noch nicht erbrachten Leistungen auf und setzen Sie eine Frist für die Nachbesserung. Lesen Sie in unserem Ratgeber, wie Sie bei Baumängeln und Bauschäden vorgehen.

Abnahmeprotokoll: Das muss drin stehen

Egal, ob Sie die Abnahme erklären oder verweigern: Erstellen Sie ein Protokoll als Nachweis, dass Sie Ihrer Abnahmepflicht als Bauherr bzw. Auftraggeber nachgekommen sind. Wichtige Angaben sind:

• Name aller Anwesenden
• Anschrift des gebauten Hauses
• Ort und das Datum der Bauabnahme
• Verweis auf den Bauvertrag (zum Beispiel Vertragsnummer und Datum)
• die im Bauvertrag aufgeführten Bauleistungen, die es abzunehmen gilt
• ggf. Auflistung und Beschreibung der festgestellten Mängel (auch Mängel, die bereits vor der Bauabnahme festgestellt aber noch nicht beseitigt wurden)
• ggf. Frist zur Mängelbeseitigung und Termin für die erneute Bauabnahme
• ggf. Zweifel an der korrekten Ausführung einzelner Arbeiten
• Unterschrift des Bauunternehmers und des Bauherrn

Auch wenn Sie bereits wissen, dass das Haus noch nicht fertig ist oder gravierende Baumängel bestehen: Erscheinen Sie mit Ihrem Sachverständigen zu dem Termin und lehnen Sie die Abnahme erst nach der gemeinsamen Begehung ab. Sie können die Bauabnahme verweigern, wenn:

• Sie mindestens einen gravierenden Mangel oder Schaden konkret benennen können. Achtung: Bei kleineren Mängeln dürfen Sie die Abnahme nicht verweigern. Falls Sie dies doch tun, verlieren Sie unter Umständen auch berechtigte Ansprüche. Auch deshalb sollten Sie bei der Bauabnahme sachverständige Hilfe haben.
• Das Haus noch nicht fertig ist und wesentliche Leistungen fehlen, zum Beispiel die Heizung noch nicht funktioniert, die Außenanlagen noch fehlen oder die Wege nicht befestigt sind. Auch dabei kommt es allerdings wieder darauf an, was in der Bau- und Leistungsbeschreibung des Bauvertrags steht.

Wenn Sie Ihr Haus erfolgreich von Ihrem Baupartner abgenommen haben, müssen Sie das Bauwerk von amtlich abnehmen lassen. Dies erfolgt in zwei Schritten:

• Zuerst kommt ein Vertreter der Bauaufsichtsbehörde (in der Regel das örtliche Bauamt bzw. Kreisbauamt) vorbei und prüft, ob das Gebäude so gebaut wurde, wie es laut Baugenehmigung vorgesehen ist.
• Anschließend prüft ein Schornsteinfeger, ob die Abgasanlage sicher und funktionstüchtig ist.

Auch das Katasteramt wird sich bei Ihnen melden und eine Gebäudeeinmessung vornehmen bzw. entsprechende Unterlagen anfordern. Lassen Sie sich deshalb bei der Bauabnahme alle Unterlagen aushändigen, die das Haus betreffen. Informieren Sie die öffentlichen Stellen circa zwei Wochen vor der geplanten Fertigstellungen. Genaue Hinweise erhalten Sie in der Regel mit Ihrer Baugenehmigung. 

Welche Tipps und Hinweise haben Architekten und Fachanwälte? Wir haben zwei Experten befragt: Herbert Oberhagemann ist Architekt und Regionalbereichsleiter Hamburg des Verbandes privater Bauherren. Paul Popescu ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltsverein.

Ist allen Bauherren die Bedeutung der Bauabnahme bewusst?

Oberhagemann: Das größte Problem ist, dass die Kunden von Bauunternehmen häufig völlig übersehen, dass sie eine Bauabnahme durchführen und ihnen auch nicht klar ist, dass sie damit einen Rechtsakt tätigen. Wenn sie dann auch noch die volle Summe gezahlt haben, haben sie ihr letztes Pfund aus der Hand gegeben.

Die meisten Hausanbieter verhalten sich korrekt. Aber wie in jeder Branche kann es schwarze Schafe geben. Was sind deren Tricks?

Paul Popescu: Nicht selten bemühen Baufirmen, durch vorformulierte Vertragsklausel fiktive Abnahmewirkungen zu erzielen. Manchmal versuchen Bauunternehmer auch, die Bauherren viel zu früh zu der Abnahme zu bewegen. Also zu einem Zeitpunkt, zu welchem eigentlich noch gar keine Abnahmereife vorliegt. In der Praxis wird der Termin für die Abnahme auch gern auf 17 Uhr kurz vor Feierabend gelegt und das im Winter, wenn es schon dunkel ist.

Vor der mängelfreien Bauabnahme sollten Bauherren keinesfalls in ihr Haus einziehen. Doch was ist, wenn der Mietvertrag für die bisherige Wohnung ausläuft und ich keine Unterkunft mehr habe?

Popescu: Dann sollten Sie gegenüber dem Bauunternehmer am besten schriftlich fixiert erklären, dass Sie etwa aus Schadensminimierungsgründen einziehen und dies keineswegs die Abnahme bedeute.